Ações Petitórias: Ação Reivindicatória e Ação de Imissão de Posse

A natureza do direito de propriedade

No âmbito do Direito Imobiliário, uma das situações mais angustiantes para um proprietário é deter o título de um imóvel, mas não conseguir exercer a posse física sobre ele.

Para compreender as ferramentas jurídicas adequadas para solucionar esse impasse, é fundamental revisitar o conceito de propriedade.

O direito de propriedade é constituído por quatro grandes poderes ou faculdades: usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. O conceito de proprietário se forma justamente a partir da junção desses poderes, garantindo ao titular o direito de reaver o bem de quem quer que injustamente o detenha ou possua, conforme a previsão legal contida no artigo 1.228 do Código Civil.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Para efetivar esse direito de reaver o bem, o ordenamento jurídico oferece as chamadas ações petitórias, sendo as mais notórias a Ação Reivindicatória e a Ação de Imissão de Posse.

Ambas têm o objetivo de conferir a posse ao proprietário, mas possuem pressupostos e aplicações práticas bastante distintas.

Requisito fundamental: propriedade registral

Antes de adentrarmos nas diferenças específicas entre essas duas ações, é imprescindível destacar um ponto em comum vital: ambas são ações fundadas exclusivamente na propriedade.

Isso significa que, para o Direito Brasileiro, a transferência da propriedade imobiliária entre pessoas vivas (como em um contrato de compra e venda) só se concretiza mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, à luz do artigo 1.245 do Código Civil.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Consequentemente, só é considerado proprietário para fins de ajuizamento de uma ação de imissão de posse ou de uma ação reivindicatória aquele que figura como proprietário registral.

O imóvel deve estar formalmente registrado em nome da pessoa para que ela possua a legitimidade ativa necessária para promover qualquer uma dessas demandas.

A situação clássica que enseja essas ações ocorre quando temos, de um lado, o proprietário registral que detém apenas o domínio, mas não a posse, e de outro, um terceiro que se encontra na posse fática do bem. O proprietário, querendo consolidar seu direito, precisará buscar o Poder Judiciário.

Por que não utilizar a Ação de Reintegração de Posse?

Uma dúvida muito frequente entre clientes e até mesmo entre operadores do direito é: por que não ajuizar simplesmente uma Ação de Reintegração de Posse?

A resposta reside na natureza da violação. A ação de reintegração de posse é uma via possessória (e não petitória), o que significa que ela só pode ser promovida quando houver ocorrido efetivamente o esbulho.

O esbulho é a retirada forçada do possuidor de sua posse. Contudo, em muitas ocasiões, o proprietário registral atual não perdeu a posse para a pessoa que se encontra atualmente no imóvel.

Imagine o seguinte cenário prático: uma propriedade imobiliária é invadida e o proprietário não toma as medidas possessórias imediatas (como a reintegração) para repelir aquela agressão e afastar o esbulhador.

Com o passar do tempo, esse invasor transfere a posse do imóvel para uma terceira pessoa de boa-fé, através de um instrumento como a cessão de posse. Essa nova pessoa passa a exercer uma posse que, para ela, é justa, pois não foi obtida de forma violenta, clandestina ou precária.

Nesse caso, a posse violenta foi exercida exclusivamente pelo cedente inicial (o invasor original). Como o proprietário não ajuizou a reintegração de posse contra o verdadeiro esbulhador no momento oportuno, ele não poderá utilizar essa mesma ação contra o terceiro de boa-fé, que desconhece qualquer agressão anterior à posse.

Diante desse cenário em que a via possessória se encontra inviabilizada, o proprietário deverá necessariamente se valer das ações petitórias: a reivindicatória ou a imissão de posse.

A Ação Reivindicatória

A Ação Reivindicatória é o instrumento processual adequado para o proprietário registral que já exerceu a posse do imóvel em algum momento do passado, mas que, por alguma razão, veio a perdê-la.

Os pressupostos para a propositura desta ação são claros: o autor deve comprovar ser o proprietário registral do bem, deve demonstrar que já teve a condição de possuidor anteriormente e que perdeu essa posse, buscando agora a retomada do seu imóvel frente a quem o detém injustamente.

Em suma, a reivindicatória é a ação do proprietário que já teve a posse e deseja reavê-la.

A Ação de Imissão de Posse

Por outro lado, a Ação de Imissão de Posse destina-se a uma hipótese fática diferente. Ela é a medida cabível para o proprietário registral que adquiriu a propriedade, mas que nunca teve a posse do bem.

O exemplo mais emblemático e corriqueiro no mercado imobiliário envolve os leilões. Imagine que um investidor ou uma família arremate um imóvel em um leilão. Após o trâmite regular, o arrematante adquire a propriedade e registra o bem em seu nome. Ao se dirigir ao local, descobre que há uma pessoa residindo no imóvel.

Nesse contexto, o novo proprietário não sofreu um esbulho por parte daquele ocupante, inviabilizando a ação de reintegração de posse.

Como ele possui apenas a propriedade e nunca exerceu a posse direta do bem na qualidade de proprietário ou possuidor, a via judicial correta e exclusiva para ingressar no imóvel pela primeira vez é a Ação de Imissão de Posse.

Compreender o que separa os institutos da posse e da propriedade é o primeiro passo para o sucesso em litígios imobiliários.

Como vimos, tanto a ação reivindicatória quanto a ação de imissão de posse são escudos do proprietário registral contra a detenção injusta de terceiros. A escolha precisa entre elas dependerá exclusivamente do histórico fático do cliente com o bem: se já teve a posse e a perdeu, a via é a reivindicatória; se apenas adquiriu o título e deseja a posse pela primeira vez, a imissão de posse é o caminho legal adequado.

Contar com uma assessoria jurídica especializada é indispensável para diagnosticar corretamente a natureza da posse e da propriedade em cada caso concreto, garantindo que o direito do proprietário seja efetivado de forma célere e segura.

O uso de bens públicos por particulares

Autorização, Permissão e Concessão

Antes de falarmos sobre como um cidadão ou empresa pode utilizar espaços governamentais para os seus negócios, é fundamental compreender a importância do regime jurídico a que esses bens estão sujeitos.

Isso porque diferentemente das propriedades privadas, os bens públicos contam com uma proteção especial. Sobre eles recaem:

1. A inalienabilidade: a impossibilidade de transferência do bem a terceiros, sendo a alienação permitida apenas se preenchidas as exigências legais e após a prévia desafetação do bem;

2. A impenhorabilidade: impede o bem de ser penhorado em execuções judiciais, sendo o pagamento de condenações públicas feito de forma especial via precatórios;

3. A imprescritibilidade: veda que os bens públicos sejam adquiridos por usucapião, independentemente de quanto tempo dure a ocupação;

4. A impossibilidade de oneração: os bens não podem ser dados como garantia real (como uma hipoteca ou penhor) para pagamento de dívidas.

Nesse contexto de proteção, o Estado pode consentir que organizações privadas utilizem de forma exclusiva alguns de seus espaços, seguindo regras específicas.

 O que é o uso privativo de um bem público?

Em Direito Administrativo, o uso dos bens públicos pode ser comum, ou seja, quando todos podem utilizar o bem em igualdade (como rios, praças e ruas), ou privativo.

O uso privativo consiste na utilização, em caráter exclusivo, de um bem público pelo particular, mediante o consentimento prévio do Estado.

Assim ocorre, por exemplo, quando o particular deseja utilizar um dos boxes em mercados municipais, colocar mesas de um restaurante em via pública ou instalar bancas de revista e jornal nos calçadões.

Via de regra, essas permissões são dadas para bens afetados, isso é, bens que têm uma destinação pública específica, os chamados bens de uso comum do povo e bens de uso especial.

 Quais são os instrumentos para utilizar um bem público?

Para que o particular utilize bens públicos com destinação específica (bens afetados), a Administração pode se valer de três instrumentos diferentes:

• Autorização de uso: É um ato administrativo unilateral, discricionário e precário (podendo ser revogado), voltado para atender a um interesse predominantemente particular. No entanto, é possível que a autorização seja condicionada a um prazo estabelecido.

• Permissão de uso: Também é um ato discricionário e precário, que igualmente pode ser condicionado a um prazo, contudo, a permissão é empregada para atender a um interesse predominantemente público.

• Concessão de uso: Formaliza-se como um contrato administrativo. Por ter prazo determinado e força de contrato, a concessão não pode ser revogada ao simples critério da Administração Pública, garantindo mais segurança ao particular.

Neste caso, a concessão pode atender tanto ao interesse público quanto ao do particular, sendo o instrumento adequado para preservar os interesses da empresa e da Administração.

Existem outras formas de explorar um espaço público?

Sim! Se o bem público for da categoria dominical, ou seja, bens não afetados, que compõem o patrimônio disponível do Estado e não têm destinação específica, como, por exemplo, um terreno ocioso, as formas de utilização pelo particular mudam.

Nesses casos, a Administração pode celebrar com a empresa a locação, o arrendamento, o comodato, a enfiteuse e até mesmo a concessão de direito real de uso.

 É necessário realizar licitação?

A exigência de licitação depende do instrumento adotado. A autorização de uso dispensa a licitação por focar no interesse particular.

Por outro lado, a permissão de uso, como regra geral, exige licitação. A concessão de uso, justamente por ser um contrato administrativo, sempre exige a realização de procedimento licitatório prévio.

Embora a exploração de um espaço público seja uma ótima oportunidade, é importante destacar que a relação contratual com o poder público, especialmente em casos onde o particular realizará investimentos financeiros relevantes, exige rigor no cumprimento de normas.

Por essa razão, é fundamental que empresários e gestores contem com assessoria jurídica especializada.

O escritório Barroso e Coelho Advocacia atua na área de Direito Administrativo. Estamos à disposição para auxiliar você!