A pandemia decretada pela Organização Mundial de Saúde vem causando impactos nas diversas relações jurídicas, e não poderia ser diferente com os contratos de locação.

Estamos nos deparando com atos emanados pelo poder público em todo o país, determinando o fechamento e a restrição ou suspensão das atividades de muitos setores da economia.

Impossibilitados de funcionar, os comerciantes e prestadores de serviços, além de experimentarem abrupta redução de faturamento, encontram-se impossibilitados de utilizar o imóvel locado por razões alheias à sua vontade, mas também alheias à vontade do proprietário.

A maioria dos contratos, no entanto, não traz qualquer previsão do que fazer nestes casos, e a legislação também é omissa.

Como ficam os contratos de locação neste cenário? Seria necessário acionar o poder judiciário para redução do aluguel? É possível suspender os pagamentos sem incidência de multa e juros? É possível um ajuste entre o proprietário e o inquilino para reduzir o valor do aluguel?

Alternativas para evitar a resolução do contrato

O ajuste extrajudicial é, atualmente, a melhor solução para os contratos de locação durante a pandemia. É possível que as partes pactuem, por meio de aditivo contratual, uma redução ou diferimento do valor do aluguel.

Como dito acima, a pandemia vem afetando a todos, locador e locatário, indistintamente. Assim, apresentamos a divisão igualitária dos prejuízos como primeira opção.

Dessa forma, o locador entende que o locatário está suportando redução de faturamento, mas não assume, sozinho, o prejuízo da locação.

Até porque, o abatimento integral referente aos dias em que o locatário não pôde funcionar implicaria em inversão da onerosidade excessiva, apenas deslocando o desequilíbrio contratual para o outro lado.

Assim, apresentamos como solução razoável a divisão dos prejuízos entre locador e locatário.

Extensão do prazo de pagamento e parcelamento do valor devido também são alternativas que podem ser consideradas pelos envolvidos.

Medidas judiciais

Cabe ao Poder Judiciário intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que, pela conduta de uma das partes, a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior causado pela COVID-19.

Desta forma, é possível que o locatário acione judicialmente o locador a fim de obter a redução judicial do aluguel.

Várias decisões favoráveis, que determinam a redução de 30% até 70% do valor contratual do aluguel, foram proferidas nas últimas semana nos mais diversos Estados, conforme particularidades do caso.

Não obstante, considerando que ainda não existe uma jurisprudência sólida e consolidada sobre a matéria, há que se ressaltar que também existem precedentes que denegaram a redução do aluguel.

Conclui-se, portanto, que os contratos de locação podem e devem ser revistos para se adequar a cada situação.

A negociação deve pautar-se na boa-fé a na razoabilidade. Ambas as partes precisam ter em mente que todos estão sendo afetados pela pandemia, de forma que não cabe a uma das partes assumir, sozinha, os prejuízos.

Não sendo possível o acordo, o inquilino poderá acionar o judiciário e pleitear, liminarmente, a redução ou o parcelamento do aluguel.

* Atualizado em 17.04.2020