Ações Petitórias: Ação Reivindicatória e Ação de Imissão de Posse

A natureza do direito de propriedade

No âmbito do Direito Imobiliário, uma das situações mais angustiantes para um proprietário é deter o título de um imóvel, mas não conseguir exercer a posse física sobre ele.

Para compreender as ferramentas jurídicas adequadas para solucionar esse impasse, é fundamental revisitar o conceito de propriedade.

O direito de propriedade é constituído por quatro grandes poderes ou faculdades: usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. O conceito de proprietário se forma justamente a partir da junção desses poderes, garantindo ao titular o direito de reaver o bem de quem quer que injustamente o detenha ou possua, conforme a previsão legal contida no artigo 1.228 do Código Civil.

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Para efetivar esse direito de reaver o bem, o ordenamento jurídico oferece as chamadas ações petitórias, sendo as mais notórias a Ação Reivindicatória e a Ação de Imissão de Posse.

Ambas têm o objetivo de conferir a posse ao proprietário, mas possuem pressupostos e aplicações práticas bastante distintas.

Requisito fundamental: propriedade registral

Antes de adentrarmos nas diferenças específicas entre essas duas ações, é imprescindível destacar um ponto em comum vital: ambas são ações fundadas exclusivamente na propriedade.

Isso significa que, para o Direito Brasileiro, a transferência da propriedade imobiliária entre pessoas vivas (como em um contrato de compra e venda) só se concretiza mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente, à luz do artigo 1.245 do Código Civil.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Consequentemente, só é considerado proprietário para fins de ajuizamento de uma ação de imissão de posse ou de uma ação reivindicatória aquele que figura como proprietário registral.

O imóvel deve estar formalmente registrado em nome da pessoa para que ela possua a legitimidade ativa necessária para promover qualquer uma dessas demandas.

A situação clássica que enseja essas ações ocorre quando temos, de um lado, o proprietário registral que detém apenas o domínio, mas não a posse, e de outro, um terceiro que se encontra na posse fática do bem. O proprietário, querendo consolidar seu direito, precisará buscar o Poder Judiciário.

Por que não utilizar a Ação de Reintegração de Posse?

Uma dúvida muito frequente entre clientes e até mesmo entre operadores do direito é: por que não ajuizar simplesmente uma Ação de Reintegração de Posse?

A resposta reside na natureza da violação. A ação de reintegração de posse é uma via possessória (e não petitória), o que significa que ela só pode ser promovida quando houver ocorrido efetivamente o esbulho.

O esbulho é a retirada forçada do possuidor de sua posse. Contudo, em muitas ocasiões, o proprietário registral atual não perdeu a posse para a pessoa que se encontra atualmente no imóvel.

Imagine o seguinte cenário prático: uma propriedade imobiliária é invadida e o proprietário não toma as medidas possessórias imediatas (como a reintegração) para repelir aquela agressão e afastar o esbulhador.

Com o passar do tempo, esse invasor transfere a posse do imóvel para uma terceira pessoa de boa-fé, através de um instrumento como a cessão de posse. Essa nova pessoa passa a exercer uma posse que, para ela, é justa, pois não foi obtida de forma violenta, clandestina ou precária.

Nesse caso, a posse violenta foi exercida exclusivamente pelo cedente inicial (o invasor original). Como o proprietário não ajuizou a reintegração de posse contra o verdadeiro esbulhador no momento oportuno, ele não poderá utilizar essa mesma ação contra o terceiro de boa-fé, que desconhece qualquer agressão anterior à posse.

Diante desse cenário em que a via possessória se encontra inviabilizada, o proprietário deverá necessariamente se valer das ações petitórias: a reivindicatória ou a imissão de posse.

A Ação Reivindicatória

A Ação Reivindicatória é o instrumento processual adequado para o proprietário registral que já exerceu a posse do imóvel em algum momento do passado, mas que, por alguma razão, veio a perdê-la.

Os pressupostos para a propositura desta ação são claros: o autor deve comprovar ser o proprietário registral do bem, deve demonstrar que já teve a condição de possuidor anteriormente e que perdeu essa posse, buscando agora a retomada do seu imóvel frente a quem o detém injustamente.

Em suma, a reivindicatória é a ação do proprietário que já teve a posse e deseja reavê-la.

A Ação de Imissão de Posse

Por outro lado, a Ação de Imissão de Posse destina-se a uma hipótese fática diferente. Ela é a medida cabível para o proprietário registral que adquiriu a propriedade, mas que nunca teve a posse do bem.

O exemplo mais emblemático e corriqueiro no mercado imobiliário envolve os leilões. Imagine que um investidor ou uma família arremate um imóvel em um leilão. Após o trâmite regular, o arrematante adquire a propriedade e registra o bem em seu nome. Ao se dirigir ao local, descobre que há uma pessoa residindo no imóvel.

Nesse contexto, o novo proprietário não sofreu um esbulho por parte daquele ocupante, inviabilizando a ação de reintegração de posse.

Como ele possui apenas a propriedade e nunca exerceu a posse direta do bem na qualidade de proprietário ou possuidor, a via judicial correta e exclusiva para ingressar no imóvel pela primeira vez é a Ação de Imissão de Posse.

Compreender o que separa os institutos da posse e da propriedade é o primeiro passo para o sucesso em litígios imobiliários.

Como vimos, tanto a ação reivindicatória quanto a ação de imissão de posse são escudos do proprietário registral contra a detenção injusta de terceiros. A escolha precisa entre elas dependerá exclusivamente do histórico fático do cliente com o bem: se já teve a posse e a perdeu, a via é a reivindicatória; se apenas adquiriu o título e deseja a posse pela primeira vez, a imissão de posse é o caminho legal adequado.

Contar com uma assessoria jurídica especializada é indispensável para diagnosticar corretamente a natureza da posse e da propriedade em cada caso concreto, garantindo que o direito do proprietário seja efetivado de forma célere e segura.